Украинская земля оказалась нужна только мошенникам
Исполнилось четыре месяца с тех пор, как на Украине стартовала одна из самых фундаментальных реформ в стране — была разрешена продажа сельхозземель. Звучали прогнозы, что цены на знаменитый украинский чернозем рванут вверх, и из желающих купить его выстроятся огромные очереди. Однако спрос на землю на Украине оказался ничтожен, а вокруг этого бизнеса расцвели мошенники. Что же произошло?
Открытие продаж сельскохозяйственных земель с 1 июля этого года на Украине преподносится как одно из главных достижений президента Владимира Зеленского на европейском пути страны. Ни один из прежних президентов Украины не мог или не хотел создать открытый рынок земли – еще в 2002 году, при Леониде Кучме, на продажу сельхозземель был введен мораторий, который затем несколько раз продлевался Верховной радой.
Зеленскому же удалось решить вопрос меньше чем за два года после вступления на пост, не в последнюю очередь из-за растущего давления международных кредиторов Украины во главе с МВФ, требовавших ускорить процесс земельной реформы. Инициированный нынешним президентом Украины закон о купле-продажи земли был принят в конце марта 2020 года, несмотря на серию акций противников этого шага, которые перекрывали дороги и устраивали митинги.
Пойти на уступки недовольным все же пришлось: первоначально предлагавшийся потолок владения землей для юридических лиц до 200 тысяч гектаров пришлось снизить в 20 раз. Но в целом нынешние украинские власти считают земельную реформу своей большой победой. «Нет ни одной успешной страны, где действовал бы мораторий на введение цивилизованного рынка земли», – прокомментировал в середине этого года форсированное принятие земельного закона премьер-министр Украины Денис Шмыгаль.
Стремительная реформа
На первом этапе реформы право покупать и продавать землю получили только физические лица — граждане Украины — с ограничением до 100 гектар в одни руки. Начиная с 2024 года круг потенциальных покупателей будет расширен на юридические лица, в уставном капитале которых в капитале нет нерезидентов Украины – они смогут иметь не более 10 тысяч гектар. На сегодняшний день агрохолдинги преимущественно арендуют землю, которая в свое время была распаевана между колхозниками.
Вопрос о продаже украинской земли иностранцам – главное опасение противников реформы — пока находится в подвешенном состоянии: его можно решить только по итогам общенационального референдума. «Не поедет на поездах земля в другие страны мира, я думаю, она вся останется», — заверил соотечественников Владимир Зеленский на старте реформы.
Правительство Украины изначально утверждало, что средняя стоимость гектара сельхозземель в стране должна составлять 50 тысяч гривен, что эквивалентно 1900 долларов. «Что касается роста цены, по нашим оценкам, он составит 7-10% ежегодно. Украинская земля является недооцененной, но есть рыночные факторы, которые влияют на рост цены, а именно рекордный рост цен на сельскохозяйственную продукцию на мировых рынках», — заявил в начале июля министр аграрной политики Украины Роман Лещенко, выступая в Верховной раде.
Текущие данные демонстрируют, что рынок придерживается этого ориентира. Согласно октябрьской оценке украинского минсельхоза, гектар земли в стране в среднем стоил около 44 тысяч гривен. Разброс цен по регионам внушителен: в Киевской области средняя цена составляет 240 тысяч гривен (более 9 тысяч долларов) за гектар, а в Черниговской области можно купить землю и примерно за 300 гривен за гектар. За четыре месяца больше всего земель было продано в Харьковской, Кировоградской и Полтавской областях.
Впрочем, объем сделок пока невелик. С начала июля по конец октября, сообщает министерство агрополитики Украины, было зарегистрировано 36,5 тысячи сделок с участками общей площадью 90,4 тысячи гектар, или в среднем менее трех гектар на одну сделку. И в абсолютном, и в относительном выражении это мизерные площади по меркам «великой аграрной державы», как называл Украину ее экс-президент Петр Порошенко. Для сравнения, в 2017 году общая площадь сельскохозяйственных земель на Украине оценивалась в 42,7 млн гектар, из которых 32,5 млн гектар приходилось на пашню. Иными словами, в рыночный оборот вовлечены пока десятые доли процента от этих территорий.
Натуральное хозяйство XXI века
Украинские власти уже намекают, что не ждут от либерализации рынка сельхозземель стремительных результатов. «Тот, кто первый инвестирует в землю и приобретет ее, в любом случае через десять лет будет в выигрыше», — заявил несколько дней назад на конференции Ассоциации юристов Украины в Киеве Роман Лещенко.
Как подсчитал украинский минсельхоз, если выращивать на максимально разрешенных для покупки частным лицам 100 гектарах земли 380 тонн пшеницы в год, то, продав ее по 270 долларов за тонну, «отбить» инвестиции можно уже на второй-третий год. Но пока таких сделок банально нет. За первые сто дней реформы площадь самого большого проданного участка составила всего 74 гектара.
Главная проблема заключается в том, что сами украинцы пока не слишком настроены включаться в сделки с землей.
Прежде всего, у почти половины населения «великой аграрной державы» попросту нет никакой земли, выяснили в ходе недавних исследований эксперты украинского фонда «Демократические инициативы» и социологической службы Центра Разумкова. Причем больше всего граждан, не имеющих земли, проживает на востоке (56%) и юге (51%) Украины – именно в этих регионах жители чаще всего принципиально выступали против продажи сельхозземли.
Для того, чтобы земля стала рынком, должно появиться значительное количество собственников, для которых она не является непосредственным источником пропитания. Собственно, исторически так и происходило в первой капиталистической стране – Англии, где крестьян сгоняли с земли, чтобы выращивать на ней овец, а сама земля стала объектом купли-продажи для дельцов, которые могли вообще не видеть ее в глаза.
Но процитированное выше исследование показало, что среди тех украинцев, которые являются обладателями сельхозземель, большинство (62%) выращивают на них продукты для нужд собственной семьи, то есть ведут, по сути, натуральное хозяйство и никакого резона продавать свои участки у них нет. Лишь 5% землевладельцев-физлиц занимались на своих наделах коммерческим сельским хозяйством, 27% официально сдавали свою землю в аренду, а еще 10% делали это неофициально, на основании устных договоренностей.
При этом саму по себе идею рынка земли в том или ином виде поддерживают чуть больше половины украинцев, отмечают исследователи. Однако готовность участвовать в этом рынке крайне низкая: 61% опрошенных вообще не собираются что-либо делать в связи с открытием рынка земли, лишь 5% хотели бы продать имеющуюся землю, а 6% хотели бы докупить еще земли. Учитывая то, что средняя зарплата на Украине составляет порядка 14 тысяч гривен (чуть более 500 долларов) в месяц, то есть примерно втрое ниже стоимости гектара земли, в самом деле сложно рассчитывать на то, что желающих инвестировать в землю будет очень много.
«Введение рынка земли существенно не повлияло на экономическое поведение большинства граждан…. Собственники земли, которые сегодня сдают свои земельные участки в аренду, предпочли бы оставить землю у того же арендатора. Несмотря на политизированность и публичную мифологизацию этого вопроса, открытие рынка сельхозземель будет иметь реальные последствия для примерно 10-15% граждан», — приходят к выводу эксперты фонда «Демократические инициативы» и Центра Разумкова.
Вездесущий схематоз
Снятие моратория на продажу земли на Украине незамедлительно породило и различные сомнительные схемы, позволяющие обходить ограничения, которые предусмотрены реформой. Ее разработчики уверяли, что новые правила игры не допустят масштабную скупку земель агрохолдингами, но на практике все оказалось иначе.
Совсем недавно в таких маневрах была замечена компания «Мироновский хлебопродукт» (МХП), один из крупнейших украинских производителей курятины, основным владельцем которого является миллионер Юрий Косюк. В бытность президентом Украины его давнего приятеля Петра Порошенко Косюк выступал одним из главных сторонников открытия рынка земли, настаивая, что мораторий мешает развитию бизнеса.
О схеме стало известно после того, как в распоряжении украинских СМИ оказалась одна из корпоративных презентаций МХП, где говорится, что компания собирается предложить своим сотрудникам инвестировать в выкуп земель, которые она арендует у собственников, получивших земельные паи после раздела колхозов. Каждый работник МХП при поддержке компании сможет приобрести до 20 гектар земли. Однако обязательным условием участия в «инвестиционной кампании» для сотрудников МХП является дальнейшее заключение договора аренды с холдингом сроком от десяти лет, то есть фактически новый собственник будет лишь номинальным владельцем земли. Благодаря этому агрохолдинг рассчитывает не только сохранить свой земельный банк, который оценивается в 323 тысячи гектар, но и значительно сэкономить на собственных инвестициях в землю.
Как отмечается в презентации МХП, только четверть арендодателей компании задумываются над продажей земли, но большинство хочет сделать это после 2024 года, когда реформа распространится на юридические лица. Причина проста: владельцы паев рассчитывают, что к тому моменту земля будет стоить выше 3 тысяч долларов за гектар, то есть вдвое больше нынешней средней цены. Но уже сейчас возможность продать землю обещает пайщикам неплохой по украинским меркам барыш, поскольку за аренду они получают всего 200-300 долларов в год за гектар, а при продаже можно сразу выручить в 5-7 раз больше. Поэтому крупный агрохолдинг решил взять инициативу в свои руки. Как утверждает украинское издание ЗН в статье под заголовком «Как Косюк хакнул земельную реформу», за два с половиной месяца на выкуп участков по описанной схеме было мобилизовано порядка миллиона долларов.
Появились и откровенно мошеннические схемы. Как сообщил недавно изданию «Экономическая правда» бывший председатель Госгеокадастра Украины Денис Башлык, все более популярным видом надувательства становится поиск доверчивых продавцов земли, которые готовы получить за свой участок небольшую предоплату от посредников, оформляя на них доверенность, пока идет поиск реального покупателя. После этого мошеннику ничего не стоит оформить землю на себя и перепродать ее третьему лицу уже по реальной цене, выручив 300-700 долларов за гектар.
Поэтому власти Украины не стремятся форсировать ход земельной реформы так же решительно, как они добивались принятия земельного закона. Несколько дней назад, подводя итоги первых ста дней земельного рынка в ходе прошедшего в Киеве круглого стола, министр агрополитики Роман Лещенко признал, что реформа движется медленно, но это, по его словам, изначально заложено в ее консервативную модель. Иначе говоря, как минимум до 2024 года, когда землю на Украине будет разрешено покупать юридическим лицам, больших результатов от распиаренной реформы ждать не приходится.
